Российский рынок арендного жилья демонстрирует рост, однако по-прежнему остается крайне непрозрачным. По данным «Дом.РФ», его объем с 2023 года увеличился почти на 10%, достигнув 251 млн кв. м. Несмотря на это, доля теневого сектора, где арендодатели не платят налоги, остается шокирующе высокой и оценивается в 95%, передает РБК.
«Почти все по-прежнему в тени»
Как отмечает Вероника Янушкевич, директор по развитию арендного жилья «Дом.РФ», положительная динамика не сделала рынок более прозрачным: около 95% сделок по-прежнему заключаются в обход закона.
Схожей точки зрения придерживаются и эксперты «Института экономики города», хотя их оценки доли нелегального рынка немного ниже — от 80% до 90%. При этом они констатируют, что ситуация медленно, но улучшается. По словам генерального директора института Александра Пузанова, если 15 лет назад легальный сегмент едва достигал 5%, то сегодня на него приходится уже 10-20% рынка.
Что способствует легализации
Эксперты связывают этот прогресс с введением более привлекательных налоговых режимов, таких как патент и статус самозанятого, которые пришли на смену общему подоходному налогу в 13%. Однако, как добавляет Пузанов, процессу легализации мешает сокращение числа иностранных арендаторов, которые традиционно настаивали на официальном оформлении сделок.
Как легальные арендодатели платят налоги
На сегодня существует несколько способов легальной сдачи жилья:
- Физическое лицо: налог составляет от 13% до 22%.
- Индивидуальный предприниматель (ИП): ставка колеблется от 6% до 15%.
- Самозанятый гражданин: наиболее выгодная ставка — от 4% до 6%.
- Патент: налог как таковой не уплачивается, но требуется покупка специального патента.
Самозанятость — фаворит среди легальных рантье
Именно режим самозанятости стал самым популярным инструментом для легализации арендного дохода. По оценкам, от 50% до 60% «белых» арендодателей используют эту схему из-за ее низкой налоговой нагрузки.
Статистика «Дом.РФ» подтверждает растущий тренд: если в декабре 2022 года аренду в качестве вида деятельности указывали 127,9 тыс. самозанятых, то к декабрю 2024 года их число выросло до 237,5 тыс. человек.
Однако, как подчеркивает Александр Пузанов, в абсолютных цифрах объемы по-прежнему невелики. По его расчетам, с около 700 тысяч квартир, сдаваемых самозанятыми, в бюджет поступает не более 15 млрд рублей налога при средней годовой арендной ставке.
Что будет, если самозанятость отменят
Действие режима самозанятости продлится до 2028 года, и эксперты полагают, что его возможная досрочная отмена не приведет к коллапсу рынка.
Александр Пузанов считает, что это лишь замедлит процесс легализации, но не увеличит теневой сектор, так как свою роль продолжают играть технологии и бдительность соседей.
Анастасия Захарова, старший юрисконсульт компании «Миэль», уверена, что арендодатели, привыкшие работать «в белую», скорее перейдут на другие законные схемы (например, станут ИП), чем уйдут в тень. «Чтобы полностью скрыть доход, придется перейти на наличные и избегать любых его следов. Не многие на это решатся», — заключает эксперт.
