Доля расторжений договоров рассрочки на рынке новостроек в начале октября составляет от 3% до 15%. Однако, по прогнозам аналитиков, опрошенных «РБК Недвижимостью», эта цифра может резко вырасти до 20–30% в 2026 году, если не произойдет снижения рыночных ипотечных ставок до уровня 10–12%.
Текущая ситуация на рынке
Летние оценки экспертов были схожими — от 3% до 10% расторжений. Сейчас данные по компаниям разнятся: «Инком-Недвижимость» сообщает о показателе не более 3%, а в CORE.XP говорят о 10%, что соответствует цифрам июня.
Как пояснила Екатерина Ломтева, директор по жилой недвижимости CORE.XP, такая ситуация сложилась из-за того, что многие покупатели, оформляя рассрочку, надеялись на скорое снижение ставок по ипотеке. Поскольку эти ожидания пока не оправдались, высокие процентные ставки вынуждают часть клиентов отказываться от перехода на ипотечное кредитование.
По словам Руслана Сырцова, управляющего директора «Метриум», текущий уровень расторжений остается стабильным и не оказывает серьезного негативного влияния на девелоперов. Это связано с тем, что большинство компаний изначально закладывают в финансовую модель риски расторжения до 15% договоров, а также предусматривают штрафные санкции за досрочное прекращение выплат.
Возможный всплеск в 2026 году
Аналитики предупреждают о риске значительного увеличения числа расторжений в следующем году, если ставки не станут более привлекательными.
- Пессимистичный прогноз: Екатерина Ломтева полагает, что без снижения ключевой ставки до 12–13% следует ожидать всплеска расторжений по договорам долевого участия (ДДУ) на дома, которые будут сданы в 2026–2027 годах. В худшем сценарии может быть расторгнуто до 30% рассрочек, если высокая ставка сохранится в течение всего 2026 года. Альтернативой мог бы стать переход на субсидированную ипотеку, и застройщики уже активно работают в этом направлении.
- Подтверждение рисков: Валерий Кочетков, директор направления «Новостройки» «Инком-Недвижимости», также допускает, что при отсутствии улучшения условий ипотеки доля расторжений может достичь 15–20%.
- Оптимистичный взгляд: В то же время Руслан Сырцов из «Метриум» не видит предпосылок для кризиса. Он отмечает, что ставки по ипотеке постепенно снижаются, что упрощает для покупателей переход с рассрочки на кредит, даже с расчетом на последующее рефинансирование.
Основные причины расторжений
Эксперты выделяют несколько ключевых причин, по которым покупатели отказываются от рассрочки:
- Проблемы с ипотекой. Главная причина — невозможность получить одобрение банка из-за высоких ставок или прямой отказ в кредите на этапе переоформления. На начало октября средняя ставка по ипотеке превышала 21% годовых, что делает ее недоступной для многих.
- Финансовые трудности. Вторая распространенная причина — изменение личных обстоятельств покупателей: проблемы с продажей имеющегося жилья, которое должно было стать источником выплат, неверная оценка собственных финансовых возможностей или ухудшение материального положения.
- Просрочки платежей. Расторжение часто происходит из-за невнесения очередного взноса, что связано с изменившейся финансовой ситуацией, которую клиент изначально не смог правильно спрогнозировать.
Таким образом, основными инициаторами расторжения выступают не застройщики, а сами клиенты или банки-партнеры, чьи условия оказались слишком жесткими.
