Представление об управдоме у многих складывается по персонажам из фильмов — мол, «а если не будут брать лотерейные билеты, отключим газ». На деле отключить газ председатель совета многоквартирного дома не может. Зато может другое: писать претензии, подписывать акты и жаловаться туда, где управляющую компанию действительно заставят шевелиться. Разбираемся, кто такой старший по дому и какие у него права.
Коллегиальный орган, а не начальник подъезда
Совет МКД должен быть в каждом доме, где больше четырёх квартир и который не управляется ТСЖ или жилищным кооперативом. Председатель возглавляет этот совет. Существуют оба института для того, чтобы наладить взаимодействие собственников с управляющей компанией, госорганами и сторонними организациями — от поставщиков тепла и электричества до фирм, размещающих рекламу на фасаде.
Собственники принимают решения на общих собраниях, но организовать их выполнение сразу не могут — технически это сложно. Поэтому из своей среды выбирают уполномоченных лиц: совет и его председателя. Выдвинуться может любой собственник. Побеждает тот, за кого проголосует больше жильцов. Правда, альтернативные кандидаты на таких выборах встречаются редко.
Чтобы выборы состоялись, в собрании должны участвовать собственники с более чем 50% голосов, а большинство из пришедших — проголосовать за конкретную кандидатуру. Протокол и оригиналы бюллетеней передаются в жилинспекцию — самому или через УК. Регистрировать совет в ФНС не нужно: это не юрлицо, налоги и пошлины он не платит, отчётности никуда не подаёт. Срок полномочий — два года, но собрание может установить и более длительный. Переизбрать можно досрочно, но только если свои обязанности старший по дому не выполняет.
Что может управдом
Председатель совета МКД вправе получать за работу деньги, если жильцы сами так решат. Тогда УК организует сбор — в платёжку добавляют отдельную строку. При этом управдом не считается работником управляющей компании: платят ему жильцы, и отчитывается он только перед ними.
Вот что могут просить жильцы у управдома и совета. Если не нравится, как работает УК — подъезд грязный, ремонт не делается, за общедомовым имуществом никто не следит, — именно председатель совета ведёт переговоры о расторжении договора со старой компанией и заключении договора с новой.
Делает это ещё до того, как собрание решит заключить договор. Новой УК не придётся объяснять каждому жильцу, чем будет отличаться договор с ней: это может сделать председатель. Когда переговоры закончатся, управдом может подписать договор управления — по доверенности от других собственников или сам, если собрание предоставило ему такие полномочия и закрепило их в протоколе.
На основании доверенности председатель совета МКД может защищать права собственников в суде по делам, связанным с управлением домом. Это нужно, когда мирно решить вопросы не получилось.
Например, в подъезде грязно, освещение и замок на домофоне не работают. Жильцы обращаются в УК, а им говорят: «Денег на лампочки не хватает, уборщице тяжело, а фирма, обслуживающая домофон, кормит завтраками». Многие махнут рукой и оставят всё как есть — или начнут сами покупать лампочки и убирать подъезд. Это хорошо, но неправильно: стоимость этих услуг уже заложена в коммунальные платежи.
Старший по дому вправе писать претензии в УК и в компанию, обслуживающую домофон. Чаще всего этого достаточно, но если не поможет — он вправе жаловаться в контролирующие органы или подать иск в суд. Согласовывать эти действия с другими жильцами управдом не обязан: собственники уже наделили его такими правами на общем собрании.
Контроль, подписи и общее имущество
Старший по дому вправе контролировать, как работает управляющая компания. Если она делает свою работу плохо, а на заявки не реагирует совсем или реагирует с задержками, он может жаловаться в жилинспекцию или прокуратуру.
Председатель совета МКД подписывает акты приёмки работ и услуг. УК составляет такие акты ежемесячно и указывает в них всё, что сделано по дому. Потом акты размещаются на портале «Госуслуги-дом» — там их могут открыть и прочитать все жильцы. Для этого нужно знать только название своей управляющей компании и адрес дома.
Если работа не выполняется, управдом может составить акт о том, что коммунальные услуги не предоставляются или они ненадлежащего качества. Вместе с советом МКД председатель следит, чтобы выполнялись решения общего собрания собственников: решило собрание установить шлагбаум на парковке или посадить деревья — совет должен проконтролировать исполнение.
Единолично решать, как использовать общее имущество, управдом не вправе. Но он может выносить такие вопросы на общее собрание: как использовать земельный участок, подъезд или кровлю — разместить там рекламу, огородить или оставить как есть. Если требуются работы по содержанию и ремонту общего имущества, председатель тоже может вынести вопрос об их планировании на собрание.
Как узнать, есть ли в доме председатель
Теоретически узнать, кто у вас старший по дому, когда его выбрали и какие у него полномочия, просто. Нужно зайти в специальный реестр сведений о голосовании на портале «Госуслуги-дом», выбрать свой город, улицу и дом — должны появиться все протоколы общих собраний по вашему дому. Для входа на сайт ГИС ЖКХ понадобится регистрация на портале госуслуг.
Но чаще бывает так, что УК не размещает протоколы общих собраний на портале. В такой ситуации можно либо требовать у УК, чтобы она разместила протоколы на «Госуслуги-дом», либо узнавать у соседей. А с этим обычно возникают проблемы: жильцы дома вообще могут не знать, проводилось ли собрание и какие вопросы на нём решали. Управляющие компании заинтересованы в том, чтобы председатель совета МКД исполнял свои обязанности формально, ничего не контролировал и не лез в их работу.
